Les projets immobiliers se multiplient dans le paysage urbain, mais est-ce un signe que le développement immobilier est garant d’un bon rendement ?
Il faut savoir que les risques financiers, inhérents à un tel projet, sont considérables et que le succès repose en grande partie sur une fine connaissance de son produit et du marché dans lequel le promoteur tente de l’insérer.
L’étude de marché est un incontournable pour tout nouveau développement, car elle permet de prendre un peu de recul et de se poser cinq questions fondamentales liées au projet à l’étude :
- Est-ce le bon produit ?
Certains marchés ont atteint un point de saturation avec différentes catégories de projets résidentiels. Si l’inventaire est supérieur à la demande, inutile d’ajouter une offre additionnelle… - L’endroit est-il porteur pour le projet ?
Le site doit répondre aux besoins de la clientèle visée par le projet. Par exemple, un projet de construction de logements pour personnes retraitées devrait être situé aux abords des services généralement recherchés par cette clientèle. Un site peut être très bucolique et plaire en ce sens aux résidents, mais, s’il est éloigné des services, son succès est loin d’être assuré. - La clientèle est-elle bien ciblée ?
Car l’espace doit correspondre à ses besoins. Ainsi, si le profil sociodémographique d’un secteur dresse un portrait d’une population qui tend à vivre seule ou en couple, le produit offert doit cibler des besoins d’espace plus limités et éviter de surpondérer les unités de trois et quatre chambres à coucher. - Les prix de ventes sont-ils adaptés au produit et à la clientèle ?
Si un produit s’adresse à une clientèle de premiers acheteurs, le prix de vente doit refléter ses capacités financières. Un produit de luxe dans un secteur moins fortuné risque de prendre beaucoup plus de temps à se vendre qu’un produit plus abordable. - Le calendrier de réalisation est-il réaliste ?
Le rythme des ventes n’est pas toujours le même et peut fluctuer dans le temps, particulièrement avec des projets comptant plusieurs phases. Les projections financières doivent tenir compte de cette réalité et prendre en considération à quel moment du cycle immobilier se situe le projet à construire.
Avant d’accepter de participer au financement d’un projet immobilier, les institutions financières exigeront souvent une expertise indépendante.
L’analyste de marché est à la base une personne très curieuse qui sait tout ce qui se passe dans son marché et dans la cour du voisin. Son rôle n’est pas de prendre la décision de construire ou non, mais plutôt d’offrir une opinion indépendante et motivée sur les chances de succès du projet. Les bons analystes poseront un œil très critique sur le projet et se doivent de formuler des recommandations qui, parfois, peuvent exiger de revoir le projet en tout ou en partie. Avant de l’embaucher, il faut lui demander si les conclusions de ses études sont toujours positives. Quels sont les projets sur lesquels le cabinet a travaillé ? A-t-il une liste de clients qu’il peut divulguer ?
Le coût d’une étude de marché vaut son pesant d’or quand on contemple un projet de plusieurs millions de dollars et que l’on souhaite être conseillé et guidé vers de bons choix.
N’oubliez jamais que l’ordre logique des choses est : « À vos marques, prêts, partez! » Et non « À vos marques, partez, prêts… ». Rappelez-vous-le lorsque vous songerez au développement immobilier.
