Location et vente de biens immobiliers situés aux États-Unis : les réponses de nos fiscalistes à vos questions

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Le fiscaliste est un professionnel spécialisé dans l’application et l’interprétation des lois et règles régissant les impôts et les taxes. Ces règles, souvent complexes, sont en constante évolution. Le fiscaliste a comme rôle de conseiller son client de manière à ce que celui-ci n’ait pas à supporter une charge fiscale plus importante que ce qui est prévu par la loi. Les tribunaux de toutes les juridictions ont toujours reconnu qu’un contribuable a le droit d’organiser ses affaires de manière à payer moins d’impôts ou de taxes, dans la mesure où la loi est respectée.

Dans le cadre d’une série d’articles, nous mettons à contribution les experts fiscalistes du réseau de Raymond Chabot Grant Thornton afin qu’ils répondent à diverses questions soulevées par notre clientèle qui font des affaires à l’international.

Q : Si je loue un bien immobilier situé aux États-Unis (condominium ou maison), dois-je produire une déclaration de revenus américaine?

R : Un non-résident des États-Unis qui reçoit un revenu de loyer provenant d’un bien immobilier situé aux États-Unis est techniquement assujetti à une retenue d’impôt de 30 % sur le montant brut de ce loyer. Afin d’éviter cette retenue, le contribuable doit faire le choix de produire une déclaration de revenus américaine (1040NR, U.S. Nonresident Alien Income Tax) et de payer l’impôt américain sur son revenu net de location. Ce revenu net de location sera aussi imposable aux États-Unis. Le cas échéant, l’impôt payable aux États-Unis pourra faire l’objet d’un crédit pour impôt étranger au Canada, de manière à éviter une double imposition.

Q : Si je loue, pour une durée inférieure à six mois, un bien immobilier situé en Floride (condominium ou maison), dois-je percevoir la taxe de vente de la Floride?

R : Oui, en ce qui concerne l’État de la Floride, pour toute location d’une durée inférieure à six mois, vous avez l’obligation de percevoir la taxe de vente applicable et de la remettre dans les délais prescrits. Cette taxe est de 6 % en Floride, mais peut être un peu plus élevée dans certains comtés. L’assujettissement et le taux de la taxe varient d’un État à l’autre.

Q : Si je vends un bien immobilier situé aux États-Unis (condominium ou maison), dois-je produire une déclaration de revenus américaine?

R : Oui, une déclaration de revenus américaine (1040NR, U.S. Nonresident Alien Income Tax) doit être produite aux États-Unis afin de déclarer le gain en capital réalisé et, le cas échéant, de payer l’impôt américain sur ce gain.

Q : Dois-je également déclarer ce gain en capital dans ma déclaration de revenus canadienne?

R : Oui, ce gain en capital est aussi imposable au Canada pour un résident canadien sur le plan fiscal. Tout comme pour le revenu de location, le Canada accordera un crédit pour impôt étranger relativement à l’impôt payé aux États-Unis sur ce gain en capital.

Q : J’ai vendu un bien immobilier aux États-Unis et une retenue d’impôt américaine de 10 % ou de 15 % a été effectuée sur le prix de vente. Est-ce correct?

R : La vente d’un bien immobilier situé aux États-Unis par un non-résident est assujettie à une retenue de 10 % ou de 15 % sur le prix de vente brut en vertu des règles américaines appelées FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980). L’acheteur n’est cependant pas tenu d’effectuer cette retenue d’impôt si les deux conditions suivantes sont remplies :

  • Le bien immeuble est vendu pour moins de 300 000 $ US;
  • L’acheteur a l’intention d’utiliser cet immeuble à des fins personnelles.

Vous avez des questions sur la fiscalité américaine? Les experts de Raymond Chabot Grant Thornton sont là pour y répondre!

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