Vente de résidence principale: obligations pour exemption d'impôts

Le gain qui s'est accumulé sur votre résidence principale n'est généralement pas imposable. Attention, car il y a toutefois des exceptions.

Sans nécessairement en connaître tous les détails, le particulier qui vend sa résidence sait qu'il n'y a généralement aucun impôt à payer en lien avec cette vente.

Il faut toutefois savoir que, depuis 2016, les autorités fiscales ont introduit de nouvelles règles afin d'améliorer l'observation et l'administration du régime fiscal à cet égard. Puisque ces règles ont modifié les façons de faire et peuvent causer certaines surprises à celui ou celle qui ne s'y conformera pas, elles méritent qu'on s'y attarde.

Des exceptions s'appliquent

Il y a principalement trois exceptions à la règle générale voulant que le gain réalisé lors de la vente d'une résidence principale soit exempté d'impôt :

• Votre propriété ne peut se qualifier de résidence principale pour chacune des années de détention (par exemple en raison de la superficie du terrain ou parce qu'une autre propriété a été désignée comme telle pour certaines années par vous-même ou par le conjoint);
• Votre propriété a été utilisée, en totalité ou en partie, pour gagner un revenu;
• Vous procédez à la disposition de votre résidence principale alors que vous détenez ce bien immobilier depuis moins d'un an (revente précipitée d'un bien).

Revente précipitée d'un bien immobilier (ou flip immobilier)

Depuis le 1^er janvier 2023, un particulier qui dispose d'un immeuble résidentiel qui lui appartient depuis moins d'un an sera réputé avoir réalisé un revenu d'entreprise plutôt qu'un gain en capital. Ainsi, le profit réalisé à la vente sera imposable à 100 % plutôt qu'en fonction du taux d'inclusion applicable au gain en capital et ne permettra pas d'avoir recours à l'exemption pour résidence principale.

Parmi les exceptions à cette règle, on retrouve notamment les cas de décès, de séparation, d'incapacité ou de maladie grave, de changement d'emploi ou encore les cas de dispositions involontaires(par exemple : incendie ou expropriation).

Vos obligations

Dans la mesure où vous aurez habité votre résidence au cours de chacune des années où vous en étiez propriétaire, si vous ou votre conjoint ne déteniez aucune autre propriété pouvant être qualifiée de résidence principale et si les règles de reventes précipitées ne s'appliquent pas, le gain pourra être totalement exempté et aucun impôt ne sera exigible.

Toutefois, vous ne pouvez plus vendre votre résidence sans en aviser le fisc. Depuis 2016, vous devez vous conformer à des obligations de divulgation si vous avez disposé de votre résidence en cours d'année.

Ainsi, vous devrez à tout le moins compléter les formulaires prescrits (T2091 et TP-274) en plus de désigner le bien dans l'annexe 3 de votre déclaration de revenus. Il est important d'indiquer l'année d'acquisition, le prix de vente ainsi que la description de la propriété vendue dans les formulaires prescrits.

De plus, si le bien vendu ne peut être désigné comme résidence principale pour chacune des années de détention, les formulaires prescrits devront être complétés de façon détaillée afin d'établir la portion exemptée et la portion imposable.

N'oubliez pas de déclarer la vente, sinon...

À défaut de déclarer la vente de votre résidence en cours d'année, vous ne pourrez bénéficier de l'exemption pour résidence principale, de sorte que le profit réalisé (appelé gain en capital) sera imposable.

Si vous omettez de déclarer la disposition de votre propriété et de la désigner comme résidence principale dans l'année de la vente, vous pouvez envisager de demander une modification de vos déclarations de revenus. Notez que les autorités fiscales accordent la possibilité de faire une désignation tardive dans certaines situations, mais une pénalité pourrait être applicable. Cette pénalité correspondra au moins élevé des deux montants suivants :

• 100 $ par mois de retard calculé depuis la date limite de production pour l'année de la vente;
• 8 000 $.

De plus, le particulier qui n'aura pas déclaré la vente s'exposera à une autre surprise. La période au cours de laquelle les autorités fiscales peuvent émettre une nouvelle cotisation (qui est actuellement de trois ans) sera prolongée indéfiniment. Le fisc aura donc tout le temps nécessaire pour poser des questions.

Rappel : démarche à suivre lors de la vente de votre résidence principale

• Assurez-vous de rencontrer tous les critères afin de pouvoir désigner la propriété vendue à titre de résidence principale pour chacune des années.
• Assurez-vous de ne pas être visé par les règles sur les reventes précipitées d'immeubles résidentiels.
• Assurez-vous de vous conformer aux exigences de divulgation afin de pouvoir bénéficier de l'exemption pour résidence principale.
• Si vous oubliez de déclarer la vente de votre résidence principale, envisagez d'aviser le fisc et de payer la pénalité applicable. Elle peut s'avérer moins coûteuse que l'impôt sur le gain en capital.
• N'oubliez pas qu'un suivi rigoureux du coût de vos propriétés et des améliorations que vous y aurez apportées permettra de faire le meilleur choix au moment de la vente et de réduire votre facture fiscale, advenant le cas où vous ou votre conjoint auriez détenu plus d'une propriété durant une même période.
• Sachez aussi que si vous êtes non-résident du Canada ou si vous détenez une résidence dans une fiducie personnelle, des règles particulières s'appliquent.

Afin d'éviter de mauvaises surprises, il est préférable de consulter un expert en fiscalité.