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Publié le 2 mai 2025
Si vous tirez des revenus de la location d’immeuble (Airbnb ou autre), avez-vous des taxes à payer? Tout dépend de l’usage que vous en faites.
Les règles de taxation de location d’immeubles varient selon l’usage. Court terme ou long terme, habitation ou hôtel, plateforme de type Airbnb ou autre : qu’est-ce qui s’applique à votre situation?
Est-ce que des taxes s’appliquent à votre type de location?
Tout d’abord, rappelons que l’application de la TPS et de la TVQ peut varier en fonction de la durée de location et du prix exigé. Vérifiez ce qui s’applique à votre situation.
À la base, la location d’un immeuble d’habitation à des fins résidentielles ou d’hébergement pour une période de moins d’un mois en continu, au même locataire et à plus de 20 $ la nuit sera assujettie à la TPS et à la TVQ.
En revanche, les locations résidentielles à long terme sont exonérées de la TPS et de la TVQ. Une location à long terme est une location pour une durée de plus d’un mois en continu au même locataire.
De plus, l’immeuble ne sera pas considéré comme un immeuble d’habitation s’il est exploité comme un hôtel, un motel, un gîte ou un établissement d’hébergement semblable, et que la propriété de vacances est louée en totalité ou presque (90 % ou plus) pendant des périodes qui ne dépassent pas 60 jours.
Dans ces circonstances, les locations seront taxables, et ce, peu importe la durée des périodes de location, puisque l’immeuble ne se qualifie plus à titre d’immeuble d’habitation.
Devez-vous vous inscrire aux fichiers de la TPS et de la TVQ?
Un propriétaire qui loue provisoirement un immeuble d’habitation est considéré comme un petit fournisseur si le total des recettes brutes tirées des locations provisoires (et de toute autre fourniture taxable) est inférieur à 30 000 $ tout au long d’un trimestre civil donné ou au cours des quatre trimestres civils précédant le trimestre donné.
Lorsque le propriétaire excède ce seuil, il sera alors tenu de s’inscrire aux fichiers de la TPS et de la TVQ et de percevoir les taxes sur les fournitures taxables réalisées. Il faut donc faire attention et s’assurer d’inclure tous les revenus taxables gagnés par les personnes associées au propriétaire dans le calcul du seuil de petit fournisseur.
Cependant, tout acheteur qui est un petit fournisseur peut décider de s’inscrire volontairement aux fins de la TPS et de la TVQ. Bien que cela ne soit pas exigé si les revenus de location n’excèdent pas le seuil de 30 000 $, il pourrait être avantageux de s’inscrire tout de même aux fichiers de la TPS et de la TVQ.
En effet, cela pourrait permettre la réclamation des taxes payées sur les dépenses liées au bien loué, comme le mobilier, l’électricité et les services de gestion selon l’utilisation réelle de l’immeuble. De plus, l’acquéreur pourrait réclamer une portion ou la totalité de la TPS et de la TVQ payable lors de l’acquisition selon l’utilisation prévue.
Qu’en est-il de la taxe sur l’hébergement (TH)?
Toute personne offrant une unité d’hébergement en location pour une période ne dépassant pas 31 jours contre une rémunération doit également s’inscrire au fichier de la TH (3,5 % du prix de la nuitée ou 3,50 $ par nuitée, dans certains cas).
En pratique, et si vous utilisez uniquement des plateformes inscrites au fichier de la TH, vous n’êtes pas tenu de vous inscrire. Il n’y a pas de seuil de petit fournisseur pour cette taxe et il est possible de faire en sorte qu’elle soit remise par le gestionnaire à titre de mandataire.
Comment fonctionne la remise des taxes par les plateformes?
Depuis le 1er juillet 2021, certains exploitants de plateformes de location d’immeubles comme Airbnb prélèvent la TPS et la TVQ lorsque le propriétaire n’y est pas déjà inscrit.
Au contraire, lorsque le propriétaire est inscrit à la TPS et à la TVQ et qu’il fournit ses numéros d’inscription aux fichiers de la TPS et de la TVQ, Airbnb perçoit alors la TPS et la TVQ applicables et remet les taxes perçues au propriétaire afin qu’il les remette aux autorités fiscales.
De plus, Airbnb se charge d’effectuer la remise de la TH pour le compte de tous les propriétaires qui effectuent des locations par le biais de sa plateforme.
Il faut donc faire preuve d’une grande vigilance et vérifier le traitement effectué auprès de l’exploitant de la plateforme afin de déterminer le montant de taxes qui devra être remis sur les locations qui auront été gérées par ce dernier.
L’immeuble a-t-il changé d’usage?
Un élément souvent oublié par les propriétaires d’immeubles locatifs est le fait qu’un changement d’usage peut avoir des implications significatives en matière de TPS et de TVQ, notamment lors d’une vente consécutive.
Tout d’abord, il faut se rappeler que les règles de changement d’usage sont différentes selon que l’immeuble est détenu par un particulier ou par une personne morale.
Pour un immeuble détenu par un particulier, les règles de changement d’usage s’appliquent lorsque cet immeuble est initialement utilisé à plus de 50 % à titre résidentiel par le propriétaire et que l’immeuble est ensuite converti principalement à des fins commerciales.
Dans ce cas, le propriétaire peut bénéficier de crédits de taxe sur les intrants (CTI) et de remboursements de taxe sur les intrants (RTI) correspondant à la teneur en taxe de l’immeuble (soit, sommairement, les taxes payées sur l’acquisition et sur les améliorations, déduction faite des remboursements partiels déjà réclamés) multipliés par le pourcentage d’utilisation à des fins commerciales.
Une autre règle importante liée au changement d’usage concerne le cas où un immeuble uniquement utilisé à des fins commerciales est converti à un usage exonéré en totalité.
Dans cette situation, la personne sera réputée avoir effectué des rénovations majeures à son immeuble. L’immeuble d’habitation sera réputé être un immeuble d’habitation neuf et la personne devra remettre la TPS et la TVQ sur la juste valeur marchande de l’immeuble d’habitation à la suite de la première location à long terme exonérée. Elle pourra également être admissible à des remboursements partiels pour immeuble locatif neuf sur la TPS et la TVQ qu’elle aura payées à la suite de l’autocotisation.
Pour les biens meubles utilisés à plus de 50 % pour des activités commerciales et, ensuite, à plus de 50 % pour des activités exonérées ou personnelles, la TPS ou la TVQ à remettre sera égale à la teneur en taxe du bien au moment du changement d’utilisation.
Il est donc primordial d’être en mesure d’établir le pourcentage d’utilisation à des fins commerciales de la propriété locative. Pour ce faire, les autorités fiscales recommandent d’utiliser le nombre de jours réels d’utilisation.
Par conséquent, lorsque la propriété est accessible en tout temps par le propriétaire, le pourcentage d’utilisation à des fins commerciales correspondra au nombre de jours d’utilisation à des fins de location taxable par rapport au nombre de jours réels d’utilisation dans l’année.
Concernant la vente d’un immeuble, la jurisprudence récente souligne que l’assujettissement aux taxes d’un immeuble dépend de son usage juste avant sa vente. Gare aux mauvaises surprises!
Gérer la location d’immeubles implique une compréhension approfondie des obligations fiscales en matière de TPS et de TVQ. Vous devez être attentif aux règles de remise des taxes, aux incidences des changements d’usage et aux implications fiscales lors de la vente de vos immeubles.
Bien comprendre des règles parfois complexes
Une planification fiscale adéquate et une inscription anticipée aux fichiers de taxes pourront vous aider à optimiser vos avantages fiscaux et à éviter des complications administratives.
Cet article a été rédigé en collaboration avec Alexandre Lecomte, conseiller principal en fiscalité – taxes à la consommation au sein de Raymond Chabot Grant Thornton.