Location et vente de biens immobiliers situés aux États-Unis

Foire aux questions

• Si je loue un bien immobilier situé aux États-Unis (condominium ou maison), dois-je produire une déclaration de revenus américaine?

  Un non-résident des États-Unis qui reçoit un revenu de loyer provenant d’un bien immobilier situé aux États-Unis est techniquement assujetti à une retenue d’impôt de 30 % sur le montant brut de ce loyer. Pour éviter cette retenue, le contribuable doit produire une déclaration de revenus américaine et payer l’impôt américain sur son revenu net de location, lequel sera aussi imposable au Canada. Un crédit pour impôt étranger sera ainsi accordé afin d’éviter une double imposition.

• Si je loue, pour une durée de six mois et moins en continu au même locataire, un bien immobilier situé en Floride, dois-je percevoir la taxe de vente de la Floride?

  Oui, et vous devez également remettre la taxe dans les délais prescrits. Le taux de taxe de vente de l’État de la Floride est de 6 %, plus toute surtaxe de vente discrétionnaire applicable (par exemple 1 % dans les comtés de Broward, de Miami-Dade et de Palm Beach).

  De plus, les différents comtés de Floride peuvent imposer une taxe liée au développement touristique de la région, qui s’ajoute à la taxe de vente d’État de 6 %. La plupart des comtés exigent l’inscription à la taxe de vente auprès de l’État de la Floride afin qu’il effectue les déclarations et remises de la taxe de développement directement au comté.

• Que se passe-t-il lorsque la location court terme de mon bien immobilier est effectuée par le biais d’une plateforme telle qu’Airbnb ou Vrbo ?

  Avant de percevoir des taxes sur les locations à court terme auprès de vos locataires, il est primordial de vérifier si des taxes ont déjà été perçues par l’exploitant de la plateforme en votre nom. Dans certains États, l’exploitant de la plateforme effectuant la location pour le compte du réel propriétaire est tenue de collecter les taxes de vente et les taxes d’hébergement liées à la location à court terme.

  De plus, il peut arriver que l’exploitant de la plateforme soit tenu d’effectuer les remises des taxes applicables directement à l’État. Dans d’autres situations, l’exploitant de la plateforme doit remettre les taxes perçues aux propriétaires afin que ce dernier puisse effectuer ses remises de taxes auprès des autorités fiscales de l’État.

  Il est donc d’une grande importance de vérifier quelles sont les obligations de l’exploitant de la plateforme quant à la perception et à la remise des taxes de vente et d’hébergement dans votre juridiction.

• Si je vends un bien immobilier situé aux États-Unis, dois-je produire une déclaration de revenus américaine?

  Oui, vous le devez afin de déclarer le gain en capital réalisé et, le cas échéant, de payer l’impôt américain sur ce gain.

• Dois-je également déclarer ce gain en capital dans ma déclaration de revenus canadienne?

  Oui, il est aussi imposable au Canada pour un résident canadien sur le plan fiscal. Vous obtiendrez un crédit pour impôt étranger relativement à l’impôt payé aux États-Unis sur ce gain en capital. Il n’y a donc pas de double imposition.

• J’ai vendu un bien immobilier aux États-Unis et une retenue d’impôt américaine de 10 % ou de 15 % a été effectuée sur le prix de vente. Est-ce correct?

  Oui. La vente d’un bien immobilier situé aux États-Unis par un non-résident est assujettie à une telle retenue sur le prix de vente brut en vertu des règles américaines (Foreign Investment in Real Property Tax Act). L’acheteur n’est cependant pas tenu d’effectuer cette retenue d’impôt si :

  • le bien immeuble est vendu pour moins de 300 000 $ US;
  • l’acheteur a l’intention d’utiliser cet immeuble à des fins personnelles.

• Lorsqu’une déclaration américaine doit être produite, est-il nécessaire de posséder un numéro fiscal ITIN?

  Toute personne qui produit une déclaration de revenu américaine doit demander un numéro fiscal ITIN (Individual Taxpayer Identification Number). Ce numéro d’identification, équivalent du numéro d’assurance sociale au Canada, est indispensable pour remplir sa déclaration de revenus aux États-Unis. Consultez cet article pour en savoir plus.